Cuba publicó en la Gaceta Oficial la Ley 187 de la Vivienda, una normativa que regula el acceso, la construcción, el uso, la conservación y la transmisión de los inmuebles, así como las políticas públicas para garantizar el derecho a una vivienda adecuada. La disposición, aprobada por la Asamblea Nacional del Poder Popular el pasado 30 de julio, entrará en vigor siete días después de su publicación, es decir, el próximo 21 de octubre.
Junto con la ley, la edición ordinaria número 86 de la Gaceta Oficial publica el Decreto 176 (Reglamento General de la Ley de la Vivienda), el Decreto 177 (Reglamento de la Propiedad Horizontal) y el Decreto 178 (Reglamento de las Cooperativas de Viviendas), un paquete normativo que busca actualizar un sector históricamente sensible para la población cubana.
Entre las principales novedades, la ley reconoce el derecho de las personas naturales a tener hasta dos viviendas en propiedad, sin perjuicio de la vivienda de descanso o veraneo que esté declarada como tal en el título de propiedad . La normativa también elimina la confiscación de la vivienda por salida del país y garantiza el derecho a la herencia sobre el inmueble, aspectos que amplían la seguridad jurídica de los titulares.
La norma define además el concepto de vivienda familiar y establece su inembargabilidad, con protección especial para los convivientes que no tengan otra vivienda ni medios para procurársela. Para las personas en situación de vulnerabilidad, los Consejos de la Administración Municipal podrán financiar total o parcialmente el precio de las viviendas que asignen, una facultad que también alcanza a jóvenes de entre 18 y 30 años y a madres o padres con tres o más hijos.
En materia de transmisión, la ley amplía las facultades de los propietarios: se elimina la autorización administrativa para transmitir solares yermos y se permite ceder gratuitamente la propiedad parcial o total de la superficie de la azotea. La permuta, la donación y el arrendamiento —incluido el subarrendamiento de habitaciones y espacios— quedan expresamente regulados, con la posibilidad de que las partes acuerden cláusulas libremente siempre que no contravengan la ley o el orden social.
La ley incorpora cooperativas de viviendas e inmobiliarias entre las formas de gestión que participan en el Programa Nacional de Desarrollo Habitacional, junto con el sector estatal, el esfuerzo propio de la población, las microbrigadas y las empresas privadas, entre otras.
Las cooperativas de viviendas se definen como asociaciones de personas que se unen voluntariamente para resolver sus necesidades habitacionales mediante intervenciones urbanísticas y arquitectónicas. Una vez concluidas las obras, los socios pueden optar por disolver la cooperativa y acogerse al régimen de propiedad horizontal, o mantener la sociedad para desarrollar actividades económicas, sociales y culturales adicionales.
La actividad inmobiliaria queda reconocida como forma de gestión e incluye inversión en construcción, compraventa, arrendamiento con opción de compra y servicios asociados a la tramitación de inmuebles. Esta figura busca contribuir a disminuir el déficit habitacional y obtener recursos financieros para el desarrollo de la vivienda social.
Por otro lado, la normativa reafirma la responsabilidad del Estado en el desarrollo de programas constructivos dirigidos a reducir el déficit habitacional, con la participación de la población y de otros actores económicos. El Estado hará efectivo el derecho a una vivienda adecuada mediante programas de construcción, rehabilitación y conservación, y promoverá la diversificación de las modalidades de acceso y financiamiento habitacional.
Sin embargo, la ley también introduce obligaciones más definidas para los propietarios de edificios bajo régimen de propiedad horizontal. El Decreto 177 actualiza la regulación de los edificios de pisos o apartamentos —antes denominados multifamiliares—, define los elementos privativos y comunes, actualiza las funciones de la Junta de Administración e introduce la figura del Administrador. Los titulares deberán contribuir económicamente al mantenimiento y conservación de la edificación y sus áreas comunes, un deber que la norma concibe como inherente al ejercicio del derecho de propiedad en edificaciones colectivas.
La ley regula con detalle los actos de transmisión de la propiedad. La compraventa permite a las partes acordar tantos pactos, cláusulas y condiciones como deseen, siempre que no sean contrarios a la ley. La permuta faculta a los propietarios a intercambiar sus viviendas por una o más, y por otros bienes o derechos, mientras que la donación puede realizarse a personas naturales o jurídicas mediante escritura pública ante notario.
En materia de resolución de conflictos, la normativa incorpora la mediación como vía alternativa para controversias entre titulares de inmuebles. Esta opción no procede en casos donde exista violencia de género o familiar o un desequilibrio de poder que afecte la voluntariedad de las partes.
Asimismo, se establece la posibilidad de que los propietarios cedan gratuitamente el uso de sus viviendas mediante un contrato de comodato, formalizado ante notario e inscrito en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.
La nueva ley llega en un momento de crisis estructural del sector.La Ley 187 se presenta, en ese escenario, como un intento de ampliar los actores que intervienen en la solución habitacional y de otorgar mayor seguridad jurídica a los propietarios, al tiempo que traslada a las comunidades de vecinos una parte de la responsabilidad sobre la conservación de los inmuebles.
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